亲自考察而不是道听途说
2019，还买房吗？
原创： 延安新区韦香主 延安新区人 3月22日
楼板价一万三
这帮人都疯了
昨天下午，一则“30亿，2517万元/亩，楼面地价13482/m²|本土地产牛掰竞得软件新城147亩优质居住用地”的消息刷爆了西安朋友圈。这则消息的爆点在于楼面地价13482/m²！韦香主恶补了房地产项目测算知识，才知道，一般而言楼板价占到项目开发成本的35%-40%，并有进一步上升的趋势，各位算一算，该项目开发总成本将达到多高？这还只是开发成本，最终售价又会多高？
只能说，都疯了。。。
1
土地财政惹的祸？
是什么推高了房价
一提到买房的问题，很多人，特别是一些所谓的经济专家和身处高位的人，就把高房价责任推到开发商的头上，说是现在开发商疯狂敛财、贪得无厌造成的。
明眼人却明白，归根结底是土地财政造成的，当初还允许个人买地建房，现在却只允许开发商竞地建房，房价不畸高才怪。再一细想，都在骂土地财政，可土地财政也是无奈，修路建桥办学，哪个不要钱？不当家不知道柴米贵。实际上依靠土地财政根本不够弥补缺口，还得靠举债和增发货币。举债和增发货币又导致钱不值钱，加之个人投资渠道狭窄，买一栋房子保值抗跌，成了许多人的现实选择。
2
解剖房地产项目成本
买不起更建不起
房地产成本包括4部分。一是土地成本（土地出让金、土地契税），二是前期规费（行政性收费、事业性收费），三是工程成本（建安成本、桩基、小区配套），四是开发间接费用（资金成本、管理费用、销售费用、不可预见费用、销售税费）。
如今，除了在农村和城乡结合部修个小洋楼，其它还算繁华的地方即使允许个人买地建房，面对如此繁杂的管制和成本支出，恐怕你都打消了自己建房的心思，何况土地还要竞拍，即使一百个人搭伙自建，土地都拍不到手里，更别说跑的办各类手续审批，恐怕建成都N年后了。仅这些投入，就不是一般人能负担得起。
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3
离了石油，什么都不是
油主沉浮
延安曾经是个不依赖土地财政的城市，因为有石油。可随着2015年国际油价悬崖式下跌后，石油企业都自身难保，地方财政依靠石油已难以为继，只能另辟蹊径，卖地就成了救命稻草。
土地财政无关道德标准。无论你是刚需性、改善型、投资性、炒作型购房者，当占财政收入80%的石油工业遭遇危机时，延安绝大多数上班族和生意人谁能安然无恙？收入不升反降，开销日渐透支，甚至啃老本。
4
2019年在新区买房合适吗？
一边是海水，一边是火焰
除了为新区上学和在新区上班的之外，许多人买在新区，主要还是拿不出全款，而延安目前好点的新盘，例如百米大道几乎绝迹，与其买那价格不低，还没电梯并且冬天暖气有所老化的老城房子，不如在新区买套能分期贷款承受的。
2019年刚好是个青黄不接的年份。上城地块、能源小区、杨家岭南北苑、紫玉明珠、上城华府、鲁艺小区、海丽金爵、锦绣东方只剩二手房，因为短期过不了户，学位名额也就没保证；眼前的阳光城、吾悦二期项目，不复去年的辉煌，可谓难兄难弟。阳光城样板间和实际交房不一致、以及腰线的问题，再次惹怒了业主，吾悦的日子也没好到哪儿去，因为前后价差太大，引起了前期业主围堵；在这种情况下，这两个楼盘敬业的置业顾问还在不断拨出推销电话；而二期项目福望园楼盘户数少，体量太小；坤岗九号、金圣国际、融创宸院、公园天下高企的价格又吓走了很多人，海天时代广场前期工程刚起步、上城7号、8号还没动土开工。一边是海水，一边是火焰，你怎么选房？
图 | 延安新区海天时代、福望园、金圣、坤岗九号
5
有钱我要买西安
百万是道分水岭
西安王书记调走了，新市委书记还没来。西安房价何去何从？这其实是个伪命题，以西安当前之蓬勃势头，新书记必然是优中选优，任命一旦公布，只怕房价又得攀升。真正对西安房市产生巨大冲击的，其实是18年9月19日一声惊雷，即《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》。原文不再细说，不读此文就去西安买房，只能说你胆正。
那到底买在高新、曲江还是城北、长安？抑或是浐灞、沣东？如果是高新，是选锦业路附近还是高新三期未来之瞳？价格是最敏感因素，根据韦香主和西安各大楼盘置业顾问对接，并实地踩盘，发现100万以内基本是刚需购房，100-200万是改善型购房，300万以上基本是终极改善。首付一般在4成，目前市场上精装和毛坯都有，但是周围有无商业体、有无地铁或公交、能否公积金贷款、是否摇号、是点式还是板式、有无教育资源、是不是城改房、商品房和安置房是否混杂等等，要逐一弄清，一定要亲自去现场考察，别道听途说。总体看，延安人在西安买房，带有很大的盲目性。
网图 | 西安高新未来之瞳
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6
除了地段，就是品质
买房不是生活的唯一目的
有的人提起买房就像打了鸡血，有的媒体不炒作房子好像会死。其实都能理解，房子就像一个千年老梗，什么时候说都能吸引人。在这，韦香主要泼盆冷水，生活除了买房卖房，还有诗和远方。人来这世上一趟不容易，除了房子和事业，还有老人和孩子以及自己的健康锻炼、美食享受、旅游出行。如果为了孩子上学，并不一定买房，韦香主见过不买房也进了名校的，许多真买了所谓学区房的，反而没录上。所以，房子并不是灵丹妙药能包治百病，多和已经入学的家长多沟通交流，才是万全之策。
作为新区群主，韦香主给新区业主建了个免费的房屋租售群，本来是为卖自己老城房子之用，没想到这个群茁壮成长。同时，从中发现一个严重问题，就是延安老城的房子，太难卖了，能不能原价脱手都难说，有的业主房子从去年卖到今年，无人问津。新城的房子也并没有大家想的那么炙手可热，卖不出理想价格的比比皆是。真正卖的快的还是地段和小区品质双一流的房子，更保值抗跌。
