炒股炒房是一件损福报的事吗
世界上最早可考证的房地产泡沫发生于20世纪20年代的美国佛罗里达州。事实上在此之前人们根本就没有房地产泡沫的概念。位于美国东南端的佛罗里达州是一片度假胜地，而当时美国的有钱人主要集中在北部。北部地区冬季寒冷干燥的气候令生活在北部的富豪们对佛罗里达州的度假休闲垂涎已久。这自然就给炒房客提供了便利。20世纪20年代美国的有钱人纷纷在佛罗里达州买房度假。
20世纪20年代初美国经济欣欣向荣：工作机会多且待遇优厚，除了本薪外又有休假。人人都在享受经济发达带来的繁荣，同时中产阶级也开始买得起私家车，可以自由驾车旅行，而不必再受制于火车了。经济的发展使物质主义、拜金主义、享乐主义开始流行。天性乐观的美国人开始如流水一般花钱：买车、买房、度假。沉浸在幸福之中的美国人相信20世纪的美国将会“永久繁荣”。
与此同时史上最大的“庞氏骗局”也在佛罗里达州慢慢蔓延。在此之前佛罗里达州的房价几乎是全美最低的，然而渐渐有人开始传言：几年前投入800美元就能在几年后赚15万美元。人们纷纷在暴利的诱惑下投入地产行业。经过一轮疯狂炒作之后连银行也纷纷开始投资地产行业。当时佛罗里达州第二大城市迈阿密只有75000人口，然而这其中从事房地产业的就高达25000人。
当时喊得最响亮的口号就是“今天不买房，明天就买不到了！”这样的炒作导致佛罗里达州棕榈岛的地价在三年内直接翻了5倍。然而1926年9月18日一场台风卷走了迈阿密数千栋房子。这场灾难之后的迈阿密出现了1.5万难民，也就是说这个城市被摧毁了。这对房地产业来说是一个很充分的利空——佛罗里达房地产骤然跌价。1928年迈阿密银行的日结算资金量仅为1.4万美元，而这个数字在1925年曾以百万为单位。
到了1929年房地产供需已严重失衡——价格达到人们难以企及的顶峰之后泡沫就再也支撑不住了，一时间无数的银行家、企业家由巨富变成了乞丐。佛罗里达房地产泡沫的破灭激化了美国的经济危机——引发了华尔街股市大崩溃。事实上20世纪30年代以美国为源头的全球经济大危机大萧条正是从佛罗里达房产泡沫开始埋下伏笔的，而全球性经济大萧条造成的政治危机又间接诱发了第二次世界大战的爆发。
佛罗里达房地产泡沫不仅是世界上最早可考证的房地产泡沫，而且可以说是改变了人类历史的一次房地产泡沫。佛罗里达房产泡沫的惨痛经验促使世界各国纷纷加强了对房地产市场的规范管控。然而有了制度的规范管控之后是不是就万事大吉了呢？在日本的动漫作品《哆啦A梦》里大雄在自己零用钱不够时曾用道具将自己家未来的钱提前消费掉。在真实的历史上有人在不借助任何道具的情况下玩着与此类似的游戏。
这种游戏一旦玩上瘾是根本停不下来的，因为人的逐利本性是很难被遏制的。这就正如一个贪官污吏也许意识到自己迟早有一天会被抓，可他能遏制自己的贪欲吗？他能停止疯狂敛财吗？人类历史上的历次经济归根结底都是由于贪欲造成的。每次危机后人们都会从中总结一些经验教训，然后通过立法手段或市场手段对经济活动进行规范管控，可每次危机后人们总结的经验教训更多只是技术层面的。
最本质的问题在于人们逐利的本性没变。事后诸葛亮能看出危机从萌芽到结束的门道，然而身处其中的人实际上是回不了头的。即使危机带给人们的教训再深刻，然而当下次逐利的机遇期到来时谁能坐得住？佛罗里达房地产泡沫破灭半个世纪后那个诞生了《哆啦A梦》的国家成了房地产泡沫的又一个受害者。上世纪80年代日本经济一路高歌猛进，以致于日本人甚至在讨论买下整个美国的话题。
这时出现了“日本是世界第一”的口号，全体国民预感到“日本的时代”即将到来。当时的日本经济到底有多牛呢？当时日本的国民生产总值年均增长近10%，被世人称之为“日本经济奇迹”。1985年日本GDP总量达到了1.3万亿美元，同时期的美国是3万亿美元。当时的世界格局可以总结为“政治上两极、经济上三极”：所谓政治上的两极当然是指美、苏两个超级大国，至于经济上的三极则是北美、西欧、日本。
日本以一国之力得以与美国主导的北美自贸区以及欧洲共同体分庭抗礼。这时日本作为国土面积只有30多万平方公里的二战战败国在经济总量上已超越了2200万平方公里的超级大国苏联，这时老牌资本主义国家英国与法国的GDP总量加起来才勉强接近日本。在当时的世界500强企业中日本占据了近一半，而在世界10大企业中日本就占了8家并席卷前三。当时东京一个城市的GDP比我国一年的国民生产总值还高。
日本经济突飞猛涨的背后除了日本战后的经济建设生产发展之外还有相当一部分的虚假繁荣：首先发力的是日本股市——当时所有代表日本的225种股票轮番上涨，在很短的时间内一些人的资产猛增了4倍。在股票上涨一年后房地产业开始迅速上涨，土地的价格就像被吹气球似的每天上涨。股市和房市的一路上扬使日本经济开始呈几何级数膨胀起来。正是在这样一种背景下发生了许多让人瞠目结舌、匪夷所思的咄咄怪事。
有一次一栋美国大楼打算卖给日本人。当时美方报价4亿多，双方谈妥后美国人就等着日本人付钱交割了。然而日本人却拿来了新的合同书，美国人以为日本人要砍价，可翻开新合同后赫然看见上面写的价格是6.1亿。日本人作为买方愣是给加了2.1亿，弄得美国人莫名其妙。最后日方人员解释说：他们的老板头一天在吉尼斯世界纪录里看到历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元，所以他们想要打破这个纪录。
当时的日本人就是这么做生意的——为了争面子、破纪录就不惜主动送对方两个亿。这一时期手里拿着大把美元的日本人开始在美国大肆购买。这些挥舞着支票本的日本人好像对价格根本不屑一顾。当年的美国媒体因此发出惊呼：“美国正在变成日本的第四十一个县”。这种一夜暴富的模式一开始就潜伏下了日后破产的隐患：期待通过资产价值上升而获得利润的手法随着资产价格的上升会越来越难以奏效。
任何资产的价值都不可能无限上升下去。这意味着当资产价格停留在高水平时最终的资产持有者将无法获得收益。任何资产的价值都不可能始终背离其本身的价值：一时的炒作会令其价值在短时间内呈几何级数膨胀，但在经历一定时间的演变后最终其价值将回归平稳状态。如果我们设身处地想象是我们自己在炒股、炒房，那么我们很有可能并不是在股市、房市的低点买入的股票和房子。
然而资产最终回归的价值却是向低点趋近的，这意味着我们手里的资产最后所值的钱相比我们当初的买入价缩水了，而缩水的这部分价值就成为实打实的损失。当这样的损失成为一种普遍现象时就会造成国家整体经济的动荡。1985年9月22日《广场协议》签订后日本股市和房市进一步上涨。人们关于房价上涨的共识变得越来越强烈。在此之前的三十年间日本经济正处于战后高速发展的时期。
这一时期日本一线大城市的房价一直在稳步上涨。人们根据这一经验推断今后的房价也会继续涨下去。当时日本坊间开始流传这样一种说法：日本工业几乎什么都能造，然而唯独没法生产更多的土地出来。经济发展是呈几何级数无限膨胀的，然而土地资源的存量是有限的。这样土地就必然成为一种供不应求的稀缺资源。当时世界上的顶级公司聚集在日本的主要核心城市。
尤其东京还是亚洲的金融中心，是世界500强企业总部最多的城市，这种城市的房价不涨简直有违天理。当所有人都这么想时也就会不约而同把资金投入到房地产市场，那么房价自然就在这种人为操作之下越涨越高。与此同时日本银行的信用扩张需求进一步刺激了这种炒作行为。1986年日本央行连续五次大规模降息，市场上一下子就变得资金充裕起来。
资本家们在获得更多的资金之后会往哪儿投呢？也许有人会觉得应当扩大再生产：生产更多的产品卖给消费者从而赚更多的钱。问题在于生产是由订单驱动的。市场上的资金一下多了起来，然而消费者的需求并没也跟着一下子膨胀起来，那么你多生产的产品卖给谁呢？资本家们也相信房价会上涨的这一共识：扩大再生产在他们眼中是有风险的，然而投资房地产却是一本万利。
这样市场上的资金很自然就大量流入了房地产业。当时日本人玩的房地产游戏叫“土地转卖”。所谓“土地转卖”就是：先找一块地，把上边的人都拆迁了，然后把拆迁完的土地高价卖掉。接手方随后又加价卖给下一家，下一家接手后再加价转卖。这样地价就跟坐了火箭似的窜上去了。这一时期正是日本制造业最辉煌的时期：这时日本企业在国际上本身就代表着信用和质量。
这一时期的日本企业能在国内外的股市债市上融到大量资金，融到资金之后就把之前欠银行的钱给还上了。银行本来就是靠发放贷款过活的。现在日本企业把贷款全还回来了，那么日本银行还怎么发展呢？银行一看这时制造企业暂时已不需要贷款，而房地产业正方兴未艾，所以这时的日本银行往往也热衷于贷款给房地产商。房地产商往往是从银行借钱囤房囤地，然后再高价转手给下家。
以东京为代表的日本大城市的房价开始快速飞涨：1987年东京的房价比上一年涨了23%，1988年又在1987年的基础上涨了65%。当时的日本人对此形容称：“卖掉皇宫下的那块地就可以买下整个加拿大”，甚至有的说法认为卖掉东京所有房子就能买下四个美国。当然这是建立在东京当时的房价基础上而言的，事实上如果真发生大规模抛售势必导致房价下跌，也就谈不上值几个美国的问题了。
日本房地产市场一路飙升之际股市也毫不逊色：到了1989年日本股市比起1986年已上涨了486%。这时日本股市的总市值是美国股市的1.5倍。日本一国的股市就占到了全世界股市总市值的45%。到了1989年日本政府开始感受到泡沫越来越大所带来的压力：房市和股市的泡沫越来越大，银行又借给了投机者大笔资金。万一发生连环违约势必把银行拉下水，那么届时日本的整个金融体系都将受到冲击。
在这样一种形势下日本央行从1989年起开始温和上调利率、降低货币供应。1989年底极其讨厌通货膨胀和投机行为的经济学家三重野康就任日本央行的行长。这哥们上台后连续五次上调中央银行贴现率，到了1990年8月利率已由超低的从2.5%一路飙升到6%。与此同时日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。
这下日本的股市和房市都断了货币供应。货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫：1990年日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。日本的地价也紧随股市之后开始剧烈下跌，房地产市场泡沫随之破灭。1990年到1992年日本股市跌了一半多、楼市的跌幅也达到了46%。在这一过程中上百万亿日元的资产化为乌有。
比直接的经济损失更严重的是日本国民的民族自信心被挫伤了。战后复兴时期朝气蓬勃的“昭和男儿”消失了，取而代之的是颓废的“平成废宅”。2018年上海译文出版社翻译出版了日本管理学家大前研一的《低欲望社会》一书。这本书揭露了日本目前所面临的现实处境：越来越多的日本年轻人在日益沉重的社会竞争压力下失去了上进心和欲望。人们对明天不再抱有希望，也不再谈论对家庭和社会的责任。
这样一种低欲望社会形态究竟对日本有何影响呢？早在1996年新加坡前领导人李光耀就曾对日本未来的国运预言道：“日本在未来仍将在国际体系中扮演重要角色，但相比邻国将日渐趋于平庸”。李光耀认为日本注定将走向平庸，因为日本无法解决自己所面临的人口问题。在日本日益严重的人口老龄化现象已造成国内市场的萎缩、经济的下滑、创新的停滞。
如今日本媒体在报道日本经济时常使用的一个词汇是“失去的二十年”。2012年5月机械工业出版社出版了日本学者池田信夫所著的《失去的二十年》。该书从日本的现状、历史、经济学角度出发分析了日本经济停滞的二十年的原因。日本媒体所谓的“失去的二十年”是指上世纪90年代日本泡沫经济破灭后的二十年。在1997-2017年的20年间日本实际经济增长只有16.5%，年均增长率只有0.77%。
日本泡沫经济的破灭是在20世纪80年代末90年代初，到了90年代末房地产泡沫引发的经济危机席卷了泰国、印尼等东南亚国家以及刚回归祖国的香港地区。1997年7月2日亚洲金融风暴首先席卷了泰国。从1986年到1996年泰国进入了史上最为蓬勃发展的“黄金十年”：这十年间泰国经济年均增长达到10%，外贸顺差和外商投资都以每年几十个百分点的速度飞速增长。
1988年泰国GDP上涨13.2%，1989年上涨12.1%。这是亚洲平均水平的两倍，世界平均水平的三倍。90年代初期中国的人均GDP还只有几百美元，然而当时泰国的人均GDP已达到2000美元的水准。事实上当时几乎全世界都把泰国视为一个“准发达国家”。连续10年10%以上的经济增长率、居民生活水平的快速提高使曼谷成为了这一时期国际投资的新宠。
这时的泰国人并没注意到自己的外债已高达900亿美元，而其中有440亿美元都是短期债券。如果说这900亿美元的外债是用于国民教育、产业升级也算是在创造经济持续增长的契机，然而外债（尤其440亿美元短期债券）不是冲着产业升级而来的，它们所看中的是泰国12%的利率。国际游资不是免费为你做贡献的扶贫机构。给人家12%意味着自己必须赚更多。泰国国内的实体经济根本没这么高的回报率，所以这些资金最后大部分都流向了房地产业。
一时间曼谷高楼平地起，然而高楼背后有阴影。当大量资金聚集到房地产业时泰国的产业体系实际上已然失衡。泰国的金融市场实际上已成为权力寻租者掠夺平民百姓的工具。这种金融体制资源配置能力低下，转移财富控制权却是拿手好戏。自始至终泰国经济的自主创新能力都很薄弱，所以泰国始终难以完成产业升级换代的时代命题。这就决定了泰国经济的发展必然是乏力的。
这么说也许会使人感觉抽象，那么大家不妨思考泰国创造了什么国际品牌？泰国的顶尖富豪们除了房产、鸡肉、啤酒、海苔、零售、免税店之外还创造过什么？他们的乔布斯、盖茨、马云、任正非都在哪里？曼谷股市前十家大企业占到了市值的35%。这些企业大多是与泰国政府有密切联系的财团，而中小微企业在泰国经济体系中的占比相当少。泰国的金融体系实际上已演变为特权企业攫取国民财富的工具。
1996年泰国经济已显出了疲态：全国银行业普遍亏损。当时曼谷商业银行70亿美元的资产一半都已成了呆账，因为银行把贷款都投给了房地产，而当时曼谷一半以上的写字楼都是空着的。泰国政府为避免引起多米诺骨牌式的全面崩盘决定向曼谷商业银行注资20亿美元。这并不是一个明智的决定：为大银行注资可以粉饰报表，却也会使矛盾逐步深化，直到最终无法解决。
事实上国家注资本身就说明银行体系已出现问题，所以消息一出就引起了国际游资从泰国的撤退。这一切都被国际金融巨鳄索罗斯看在眼里。1997年1-5月索罗斯开始不断抛空泰铢、买入泰铢对美元期货合同。到了5月份泰铢期货合约十有八九都落在了准备发动攻击的游资手中。意识到失策的泰国政府开始抛出美元吸纳泰铢。然而泰国央行为节约外汇储备竟在市场上进行场外远期操作，因为远期市场不需要立刻交割。
接着泰国政府要求媒体不在报道不利于经济增长的负面信息。事与愿违的是越想把事情捂住越让投机者看清了泰国中央银行的底气不足。进口商不是泰国人，不会听泰国政府的命令，避险对他们来说是明智的选择。至此泰国经济已无法摆脱在危机中沉沦的命运了。1997年5月14日泰国政府宣布实行资本管制。这时索罗斯以及其他的投机者开始大谈特谈泰铢即将贬值。
当所有人都认为泰铢即将贬值时就会纷纷卖出泰铢，那么这时的泰铢实际上也就真开始贬值了。6月27日德国《法兰克福报》报道：“像索罗斯这样的大投机家不排除使泰铢贬值20个或更多百分点的可能性”。7月2日泰国政府宣布放弃维系了13年之久的一揽子联合汇率，结果当天泰铢就贬值了20%，在此后的一个月里泰铢一直在跌。当泰国逐渐从危机中走出来时已没人再把泰国视为一个“准发达国家”了。
这场由房地产泡沫引发的经济危机尽管发端于泰国，然而很快就波及马来西亚、新加坡、印尼、日本、韩国、中国香港、中国大陆等地。中国在这场危机中始终坚持人民币不贬值。由于中国实行比较谨慎的金融政策并采取了一系列防范金融风险的措施，所以中国大陆市场在这场危机中并未受到直接冲击，香港特区也在祖国大陆的支持下打赢了这场金融保卫战。
除了中国之外日本、韩国在这场危机中也表现得相对不错，真正在这场危机中受影响较大的主要是泰国、菲律宾、马来西亚、印尼等东南亚国家。1998年1月泰国、菲律宾、马来西亚等国的危机渐趋平稳，然而这时印尼盾却在1997年7月的汇率基础上贬值200%，同一时期印尼股市也下跌了50%。危机爆发前的印尼金融市场实际上就已成为权力寻租者掠夺平民百姓的工具。
银行牌照是当时的印尼政要最看中的东西，因为只要获得了金融牌照就有了发财利器，如此一来银行也就不可避免成为了不良贷款的制造机器。1997年初印尼的不良贷款率曝光数字已达到30%。这种金融体制资源配置能力低下，转移财富控制权却是拿手好戏，而国民又很难获得人力资本积累。1997年10月印尼向国际货币基金组织申请援助。国际货币基金组织向印尼提供了230亿美元的援助。
与此同时新加坡、马来西亚、日本、澳大利亚也联手向印尼注资110亿美元。按说在如此大的援助力度下印尼不该出现大问题，然而印尼当时的金融市场已不能按常理去看待了。印尼的贪腐问题令国际货币基金组织放心不下，所以国际货币基金组织要求印尼必须对援助款项按指定用途专款专用。印尼为得到援助款项也承诺会调整金融结构、免除关税、停止巨型建设项目、取消部分行业专利和补贴。
当时的苏哈托政府嘴上承诺得很好，可一等援助款项到位就开始赖账。1998年1月8日国际货币基金组织公开谴责印尼政府的投资计划没按约定用于国民教育。本来在这年3月之前印尼应该拿到第二笔贷款，但国际货币基金组织提出在印尼完善财务纪律之前将停止援助。1月15日苏哈托发表电视讲话对国际货币基金组织再次作出承诺：将经济增长率调低至0，通胀预期调高至20%，保证财政预算能维持1美元兑换2000印尼盾。
这时一切都已无可挽回：这年5月苏哈托政府在国内一浪高过一浪的抗议声以及国际货币基金组织的谴责中黯然下台。印尼成为了东南亚金融危机中受灾最严重的国家。1998年印尼经济增长率为-8.5%，建筑业萎缩了27.2%，制造业萎缩了18.6%，金融业萎缩了11.1%，人均国民生产总值从危机前的1086美元下降到436美元。尽管从1999年起印尼经济开始缓慢复苏，但私企外债、银行呆账等问题始终困扰着印尼经济的发展。
事实上这场被称为亚洲金融风暴的危机事件居然也波及到了远在大洋彼岸的阿根廷：阿根廷汇率缺乏弹性、严重依赖外资的弊端在这场危机中暴露无遗，从而引发了外资撤出、出口崩溃、大量企业破产的危局。在经历这番打击之后阿根廷的经济形势更趋严峻：截至2018年阿根廷外债已高达2310亿美元，在2018年上半年阿根廷比索贬值幅度已超过了50%。
房地产泡沫导致的经济危机在席卷日本、东南亚等地后又于2007年回到了全世界最先产生房地产泡沫的美国。在中国签房贷合同的程序是：准备好在职证明、银行流水、房产合同等材料接受银行工作人员的询问，过几天之后银行的工作人员会来电话告知房贷批下来了或是被拒了。这样的审核过程其实就是风险过滤的过程。银行通过这样的过程确认申请房贷的人是否具备还款能力。
然而美国金融机构的人也许是想钱想疯了，以致于竟敢贷款给没还款能力的人。美国金融界创造了“次级信贷”（简称次贷）这一概念。所谓次级信贷就是针对低信用等级公民的贷款。2006年中期次级房贷已占到美国地产贷款的45%，更有一批机构推出了“零首付”、“零文件”的概念。成立于1995年的新世纪金融公司甚至疯狂到只需12秒就能确认是否贷款给你。
大家不妨想想12秒能干什么呢？唯一的解释就是压根没审核就直接放款了。这和美国当时的大环境有关：当时美国的很多有钱人需要让自己的钱跑赢通胀，所以就天天琢磨怎么玩投资。像新世纪金融公司这类公司的业务就是吸收那些有钱人的投资后将来给与人家高回报。这类金融机构的盈利手段就是收取手续费，所以很自然就会着急贷款出去好收手续费。
然而当时那些买得起房的人基本上都买了，剩下的基本上都是买不起房的人。金融机构的逐利性决定了它必然是要发展客户的。既然条件好的优质客户基本上都买了房，那么就只有忽悠那些次级条件的人贷款买房，然而才能从这些人手中收取贷款手续费。这样做解决了客户来源的问题，但却留下了将来可能无法还款的风险。金融机构也不是没考虑过风险的问题，所以金融机构往往把业务外包给各种中介。
像上面提到的新世纪金融公司连办公大楼都省了，中介人员只拿提成、不领工资。这下更没人关心买房的是什么样的人了，因为中介只要把房子卖出去拿了中介费就完事了，致于将来人家还不还得上钱管自己什么事？即使有朝一日市场崩盘又不是自己首当其冲。金融机构把业务外包的做法只是分散了自己的风险，然而这并不能消灭整个市场面临的宏观风险。这种不能被消灭的风险最终在2007年酿成了次贷危机。
贝尔斯登、房利美、房地美、雷曼兄弟等一批名震寰宇的公司在这次危机中倒下。成立于1923年的贝尔斯登曾安然度过1929年的全球经济大萧条，雷曼兄弟公司也是有着158年历史的老字号，然而这些老字号大企业居然都没能扛过2007年的次贷危机。次级抵押贷款机构的破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起了一场席卷美国、欧洲、日本等世界主要金融市场的风暴。