房龄超过20年的二手房可以购买吗？

家里有个98年的老房子，去年出售了。卖的时候，好几个中介带着买家来看。看来是有市场的。那么二十年的房子是否值得买呢？

一是看位置，有的老房子虽然本身不咋地，但是占尽地缘优势。学区房，好医院，生活气息浓郁，商业配套也齐备，这样的二手房自然吸引眼球。当然，沾了学区光的房子，价格大多不菲。如果一个老破小，却卖出了天价，是不是值得出手，就得细心考量了。

二是看邻居，老房子里往往鱼龙混杂，有几十年常居的老住户，也有走马灯似的新住客，也有出租甚至群租的邻居，也有常年空置的房子。这些千奇百怪的邻居们，买家都要有心理准备，有些住户就没打算常住，制造各种扰民因素的本领更是超群，打架的能力也是一流。对这种邻居如何善处，买下来是住是租，要有所考虑。

三是看前景，老房子，多半是砖混结构的旧时建筑，或者是设施不全的棚户区，这样的房子是有拆迁可能的，也许今年买了明后年就拆迁了也是有的。但是如今，拆迁安置的房源基本偏远，货币补偿也不尽如人意。买到手的，或许也有可能几年十几年不拆，抱在手中变成大山芋。

四是看管理，青岛的老房子，有些楼院管理还是挺到位的，街道社区比较负责的，环境整治好，单元门坏了、楼道灯不亮了，也都有人修理。有些地方就不行了，比如老四方的一些社区，单元门一直坏着，对讲系统也不安装，卫生搞的不彻底，住户习惯再差点儿，楼道里常年异味充溢，居住起来感慨良多。

以上就是关于二手老房的一些看法。值不值得，自己得拿大主意。买定离手，得失由心吧。

其他网友观点

房龄超过20年，小区年代在2000年以前的，能不能买，要具体分析

老旧小区优点

1、地段好：在市中心，不管是大型购物还是公交地铁口都非常近，好医院都是在市中心。

2、学区好：城市的小学、初中、高中都是当地数一数二的重点，周边的高端新楼盘能上名校的大多是学位房，名额有限，而旧小区可是学区，划片入学，教育倾斜，亮点之一！

3、公摊面积小：市中心大多数是多层住宅，实用面积大，赠送面积也多。由于房子是多层，公摊面积很小，几乎零公摊；另外一个是物业费很低（或者是没有物业没有物业费）。

4、老旧小区价格低:比周边新房要便宜20%以上，如果是重点名校学区房，虽然比普通房高，但也比新房价格低很多。

5、面积小房间多:老旧小区60平就可能是标准小3房，均价低，总价低，面积赠送多，预算不够的可以考虑。

老旧小区缺点

1、停车不方便，没有地下停车场，地面上大多数地方都被霸占私有，外来车没有地方停

2、户型没有现在的户型要好，没有动静分离，没有干湿分离，没有飘窗，落地窗等等

3、贷款不方便，如果你买2000年以内的房子，贷款可能贷不到30年，如果后期转手，可能就贷不了款了

4、老旧小区后期出手很困难，需要一次性

5、保安治安一般，甚至比较差

针对以上比较常见的问题，你可以参考一下，看看更容易接受哪些，不容易接受哪些？

其他网友观点

房龄超过20年的二手房，有人说它是“老破小”，嗤之以鼻。也有人说它“虽然老旧，但是价格便宜，配套成熟”，买房捡漏的首选。我认为，房龄超过20年的二手房确实有优点，但是缺点远远多于优点，购买时应谨慎，如果不是为了拆迁或者学区，就不要购买。买房应该优先考虑一手房或房龄在10年内的二手房，实在没有合适选择的情况下，再考虑购买，后期有改造提升条件的房龄超过20年的二手房。

现存的房龄超过20年的老旧二手房，主要是“房改房”和自建房

1978年以前，我国居民住宅主要是单位福利分房和自建房。为解决人民住房问题，1978年底，国家提出了商品房概念，并在少数几个城市试点，单位福利分房的制度开始改革，单位职工可以购买单位的公有住房，购买后属于职工自有房产。同时，市场上开始有新建的纯商品房出售。

直到1998年，商品房才正式在全国全面推行。房龄大于20年的二手房主要是2000年以前的住宅，商品房全国推行才刚刚开始，所以，现存的超过20年房龄的二手房，主要是1978-2000年间住房改革制度实行后，职工自购的公有住房和居民自建房，纯商品房数量相对较少。

通过对我国商品房的历史发展，可以了解到房龄超过20年的二手房，在建筑结构、建筑材料上是不符合现在的生活居住要求的，当时主要是单位职工用房，楼与楼之间，住房与住房之间，联系紧密，这就造成通风、采光存在问题，隐私性也不够。

房龄超过20年，时代久远，从设计到施工，都不符合现在的居住要求。这些老旧住宅，年久失修，本身已经存在了很大问题。

2020-2022年，国家将全面推行房龄超过20年的老旧小区的改造，改造后，会提升老旧小区的居住价值房龄超过20年的二手房，以前很多人抢着买，主要是想等着拆迁赚一笔。很不幸，2020年国家提出对房龄超过20年的老旧小区只改造，不拆迁。但是，改造后，提升了居住价值，买房预算不够，但是又想有一个自己的家居住，可以考虑购买。

2020年，国家提出全面推行对老旧小区（房龄超过20年的住宅）改造，预计新开工老旧小区改造3.9万个，涉及700万居民，到2022年后，将逐步形成老旧小区改造框架和工作机制，并继续全国推行改造工作。

对老旧小区的改造主要分3类：

基础类，主要是改造小区的安全情况和居民的生活配套。具体来说，一方面是小区建筑的屋面、外墙以及楼梯等公共部分的维修改造，另一方面是改造市政基础设施，提升小区内的供水、排水、供电、供热、供气以及光纤入户等。完善类，主要改善小区的生活便利度以及居住环境。对小区里面配套建筑进行节能改造，有条件的小区加装电梯。对小区里面的绿化、照明进行完善。同时对小区改造或者新建停车场、体育场地、电动车充电处和老人活动区等配套设施。提升类，主要是新建或改造社区配套设施，一定程度上实现智慧化小区。主要是新建或改造社区卫生服务站、幼儿园、便利店，并对小区安装智能防盗设施。

经过一系列的改造提升后，房龄超过20年的老旧住宅，居住的价值将会大幅提高。这个时候，如果因为离工作单位较近或房价符合自己的购房预算，其实也是考虑购买的，虽然这些超龄二手房，仍然存在着一些问题，但是，因为居住的状态改善，同时房价也合理，可以在购房计划中，作为一个备选项。

房龄超过20年的二手房，存在多种不利因素

房龄超过20年的二手房，剩余的土地使用期限要比一手房和房龄较短的二手房少很多。一手房的土地使用年限是70年，购房者购买后，剩余土地使用期限一般在60到65年。房龄较短的二手房，剩余的土地使用年限，一般也在60年以上。而房龄超过20年的二手房，剩余的土地使用年限，一般都在45年以下。

除此之外，高房龄的二手房，还存在以下几点不利因素：

一般无法贷款购买，房龄超过20年的二手房。房龄超过20年的二手房，银行一般不会接受购房者申请购房按揭贷款。即便接受了，也贷不了7成，同时还有很多限制条件，例如贷款的期限加上房龄，不能超过30年。房屋老化，居住体验差。没有经过改造维修的高龄二手房，房屋的老化程度很高了，基本的供水、供电都有可能出现问题，居住的体验非常的差。房龄超20年的二手房，后期维护成本很高，升值空间却很小。国家虽然提出要对这些房龄超过20年的老旧小区进行改造，但并不是免费，居民自己多少还是需要出一部分费用的。如果你购买的老旧住宅，还暂时不在国家改造的计划之列，就需要自己出钱维修、维护老旧住宅。时间越久，高龄住宅的弊端会越严重，后期的升值空间较小，以前投资老旧住房，主要是赌拆迁，而现在国家主要推行老旧社区改造，拆迁的可能性很低，大大降低了20年以上的房龄住宅的投资价值。总结

总体上来讲，房龄超过20年的住宅，在没有经过改造提升之前，无论是居住还是投资，价值都不高了。如果是因为迫切需要住房，手上的购房预售刚好只能购买此类住宅，建议选择后期有改造空间的老旧小区。

同样是老旧小区，有的小区由于自身条件的限制，后期进行改造维修也很难提升居住体验。但是，也有不少老旧小区，改造后，居住舒适度可以大幅提高，所以，购买老旧二手房，一定要选择后期能改造，且改造后能提升居住体验的住宅。否则，就不建议购买。

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