美国炒股税(炒股的税是怎么收的)
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最近，国内一系列重大政策调整密集推出：全国严打“假离婚”购房、房贷审批“三价就低”、严禁炒作回迁房、学区房“双限”……
井喷式的房地产调控还在持续。
直到10月23日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，
划时代的“房住不炒”调控政策面世了。
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试点征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，试点期5年。
粗略估算一下，中国的14亿人口中，有1/3家庭拥有两套房、1/10家庭三套以上。
每个家庭的首套房免征，约有30%的现有房产必须交税。
具体细则，尚未公布。
事实上，名为“试点”的房地产税改革，实际上属于一定程度的变通和加速房地产调控。
然而试点落地，意味着中国房地产最大变局真正降临。
具体会以什么规范收取，现在还没有定论。
如果参照国际经验，我们可以拿美国打个比方。
在美国，只要拥有房屋就逃不脱缴纳地税的义务。在美国无论哪个州都需要缴纳地税，大部分州的地税都是屋主的一笔固定大开支，除非生活在例如路易斯安那或夏威夷这样的低税州内。
在美国只要购买了房地产，那么每一栋房屋在每个县里都必须经过登记注册后，才能得到过户证明。在美国任何县政府里，只要给出房屋地址，就在地产网站或是政府税务机构都能轻易查到一栋住宅的地税金额。
但这个税额是如何计算而得的呢？为什么邻里间房屋状况相同，地税却相差上千元？为什么有时听得政客承诺税率不变，待拿到帐单时却发现税金大涨？这一切都要从计算地税的几个关键数字开始说起。
地税的增长从理论上说取决于房屋价值的增长和公共开支的增加。政府的公共管理和教育开支不变的情况下，影响地税的主要因素包括：房屋市场价格、评估比例，和税率三个数字。
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市场价格（market value）
在美国房地产的市场行情价格不是由个别人说了算的事情，必须在公正、公平、公开的原则上来评估确定。
地区行政机构对房屋的定价是基于房屋的“公平市场价格（fair market value）”基础之上。
公平市场价格的意思是指在没有利益关系的买卖双方都对资产在当前经济和市场中的评估价值有所了解，且自愿的进行资产交换时产生的价格。这一价格是被最广泛接受的资产评估标准。
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因此，判断公平市场价格的最佳方式为最同类房屋在最近期的真实成交价格。不过同一个房屋并不是每年都会产生交易，有些屋主住了多年之后才再次出售，此期间评估人员是无法取得准确的公平市场价格的。
这种情况下，评估员也会使用其他定价方法，例如根据周围相似住宅的交易价格进行估算。
评估比例（assessment ratio）
在美国一些地区，房屋的评估价值（assessed value）等同于房屋的市场价值。但也有很多地区，会将房屋的市场价值乘以一个叫做评估比例（assessment ratio）的系数，再得出实际上使用的评估价值。
这个评估比例由地方立法机构通过，每年都会有所变动。即便在同一地区，依据房屋的类型和功能差异，也会有不同的标准。
举例来说，如果一栋房屋的被当地评估部门确定的市场价格是100万元，当地此一年公布的评估比例为5%，将两个数字相乘，就可以得出这栋房屋的评估价格为5万元。
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税率（tax rate）
将房屋的评估价值乘以当年这一地区生效的税率就能得出具体这一房屋的地税金额。我们常常听到政客拉票时宣称会在任期内抑制或缩减税率的计划，就是指的这一指数。但实际上即便税率保持不变，若是评估比例增加，屋主们拿到手的地税帐单上还会显示出税金大涨。
由于地税税率是由地方政府制定，所以全美每一个村、镇的税率都会有所不同。即便是两个相邻的村落，甚至是沿街对望的两栋房屋，由于学校系统的开支差异，地税也会大不相同。
总体来说，地税高的地区因为难以吸引到投资客光顾，房价泡沫较少。地税低的地区，由于投资价值相对高，也就容易产生房价泡沫和更多的价格变动。
无论地税如何调整，记得一点：地税是当地政府的一项重要经济来源，当政府收支不平衡时，需要支出的公益事业如果资金缺乏的话，如城市建设，学校教育，就会在地税上寻找缺口。所以每位屋主每年收到的地税单的金额不是固定不变的。
美国的房产税自1792年起征，至今已经有229年的历史。
所以那里早已形成了比较完善的税收政策体系。
但是要注意，美国的房产税并不是在购房时一次性收取，征收标准也并不是全国统一的。
全美国的每个州，以及州内的各个县市征收房产税的标准都有所不同。
税率通常跟随各县市政府的预算需求每年都有改变，但通常在1%到3%之间不等。
房产税缴纳的频率也根据地区不同而不尽相同。
比如，新泽西州每年要征收4次房产税；加州一年2次，而费城一年只收1次。
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有一点非常关键：
房产税必须按时并足额缴纳！
只要房主停止缴纳房产税，这栋房屋就不再归房主所有，而是归美国政府所有了。
美国的联邦政府和州政府不征收房产税，征收的部门是州政府、县市政府和当地学区部门。
房产税的总税率为州及以上各级地方税率总合。
这些居民缴纳的房产税，主要用于居民所居住区域的公共教育及公共服务的支出。
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要想在本社区拥有优秀的公立K12教育资源以及足够的警察与医疗资源，消防员、消防车和城市建设，就一定要缴纳相应的房产税。
也就是说，羊毛出自羊身上。
缴纳的房产税越多，得到的公共服务质量也就越高，
拥有房屋的房价更会水涨船高，这样就会形成一个良性循环。
美国政府将地产分为主要住宅、第二套房和出租屋等几类。
与中国即将制定的房产税标准稍微有点类似的是，中国的试点征收对象为居住用和非居住用等各类房地产，美国也会根据不同种类的房屋作出不同的估值。
社区周边neighborhood房屋平均价格、购买土地大小、房屋建筑面积、房型、屋龄等，都要被美国政府作为估值参考因素。
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举例说明，假如在同一个社区的两片一模一样大小的土地上建造了两栋不一样大小的房屋；
或者地上建筑面积完全相同，一栋有地下室、一栋没有，这两种情况的房产税收可能会大相径庭。
简言之，在税率相同的情况下，住房的价值越高，需要缴纳的房产税越高。
政府估价师通常会采用统一的办法进行快速估值，比较近半年内在同一个社区内已售房屋的房价，再根据上述估值参考因素进行调整。
如果是计算购买新房需缴的税，他们会考虑建造同样房屋的成本，再根据地价和折旧率调整征税数额。
各个州地价不同，不同城市、县里根据学区划分，有时房价相差很大。
但由于每个州会对房产税率进行相应的调整，最终征收的房产税相差不是很大。
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不太了解的人可能会认为美国房产税估值系统存在漏洞。
如果当初购买的房屋只有一个车库不够用，你现在想多修一个车库；抑或斥资三万美元建造阳光房、扩建原有的破旧厨房。
凡是装修成本超过500美元的，房主必须向当地City Planning申请permiet（施工许可证）。
因为装修会改动原有的水管和电线，即使是在草坪上安装一个洒水器，都必须有permit。
偷偷DIY装修不申报会承担的隐患和官司，远比申报需要付出的代价高得多。
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记录在案的施工结束后，政府会派专员前来重新给房子估值，调整税基。
由于装修了新的阳光房和厨房、车库一定会使房屋的市场价格上升。
如果估值显示房屋的价值上涨了3万美元，那么房主未来的税基也就会上涨3万美元。
一些地方政府有着减免税项目，可以通过对自住房屋给予减免税。
换句话说，就是与我国的家庭首套房屋免税非常相似。
还有一种对美国华人十分有利的减免房产税规则：
当需要缴纳的房产税超过某一最大值时，纳税人即可获得州个人所得税的抵免或现金返还。
在加州，一个家庭的主要自住房屋可免除7000美元的房产税。
在弗吉尼亚州的一些县市，有针对老年人的房产税全免政策。
对退伍军人来说，也有相应的优惠政策。
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美国的30个州制定了对退伍军人自住房屋提供固定的免税额。
如果不符合减免条件，每次到了该缴纳房产税的时间，纳税人必须按时缴纳。
在这个国家，漏缴或不缴房产税是非常严重的违法行为。
如果欠税，政府往往会留给纳税人一段时间的无利息grace period（宽限期），并不会立即收缴这栋房屋。
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宽限期通常只有10-15天左右。
如果在这段时间内仍未补缴，超过了所给期限，那么问题就大了。
政府会强制采用房地产税卖屋的办法处理，收缴房屋并启动拍卖程序。
这样一来，房主的信用记录会大打折扣，
以后很难再次贷款买车买房，现有的房屋也很难再卖掉。
如果这时房主仍拒绝缴纳税款，房子就不再是自己的、而是归政府所有了。
房主会收到州政府的正式通知，限时搬离房屋并强制将房屋拍卖。
健全的房产税法律体系，使美国人拼了老命也一定要按时缴纳税款。
没了房子，就要露宿街头。
除非到了失业、揭不开锅甚至即将宣布个人破产的地步，是绝不敢漏缴的。
来源：投资海外必读
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