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近日，万科集团总裁郁亮发表文章，《地产行业进入“黑铁时代”》引发广泛关注。

主要内容是，随着房地产金融业的去化，房地产也进入新一轮下行周期，行业规模开始萎缩。

面对这一重大态势，郁亮强调：今年是背水一战，要么死，要么活，号召万科集团要打赢这一仗，这真有点地产界“义勇军进行曲”的味道。

郁亮还说：以后我坐飞机都不买头等舱，以节约开支。

不管是不是真的，态度摆在那儿了，头部房地产商的高管都头等舱的钱都要省了。

万科集团在背水一战，其他地产商还有希望吗？

最近各类信息把大家搞得晕头转向、云里雾里，不知所措，要不要买房成了最热门的话题。

元宇宙玩虚拟地产玩的不亦乐乎，我国房地产经历了20余年的高歌猛进之后，却进入迷茫期。

路在何方？

白菜房正在蔓延

一些地区房贷断供持续扩大，另一方面，一些地方又在拼命买房。

以鹤岗为代表的“白菜价”房屋开始蔓延到中原地区，并有继续向长三角进化的势头。

典型例子是安徽省淮南市，一套住房70平方米左右，8万人民币即可购买，这一信息使不少欲购房者目瞪口呆，住房只涨不跌的“信仰”如大河决堤，一泻千里。

曾经不少行业专家拍着胸脯保证：一线城市房价在2035年左右达到25万/㎡，劝刚需的年轻人赶快购房。

还一本正经的算了一笔账，今年按揭买房即使30年等额本金还款，预期你的工薪在上升，5年后除了还贷外，生活非常惬意，如你5年后再买房，你将一无所有，居无定所。

年轻人本来焦虑的心态新添一重压力，怎能不摧垮他们的信心，使其躺平。

有学者预判，今后中国房地产只有像上海、北京、广州等一线大城市是升值的，其他城市，特别是三四线城市，其房价一定是大幅度下降，因为缺人流、少产业，即使高铁到达也无济于事。

这下，愁坏了一大批刚踏入社会的青年人，进退两难。留在大城市无房，进入小城市无业，即使掏空“6个钱包”来购房，未来也不敢生娃。

清华哲学系博士不再研究柏拉图、康德，而从事房地产辩证法。北大理工男只好把量子力学束之高阁，先探讨房子、票子、娘子、孩子之间有无可解的方程式。

有没有办法走出困境？

有专业人士给出方案，走出目前的房地产困局很容易，只要把首付款降到房价的10-15%，按揭期限拉长到45年，新一轮购房运动马上风起云涌，又可维持房地产开发10年周期。

立论依据是国外按揭期限最高为60年。

此类观点误人更甚。

如何正确、理性、客观的研判房地产今后发展态势，其出路究竟在哪里？

房地产不是市场作业 必须政策先行

在宏观经济上，房地产已形成“闭环”，各省市的基础设施至今大部分来源是靠土地出让金，房地产开发又能带动几十个产业的相关发展，直接推动25%左右的GDP增长。

我们一直没有找到可以完全替代房地产相关产业的产品，否则不会各地累计出台几百例控制房地产的政策，房地产无形之中完成了“宏观内部循环”。

未来的常态恐怕是：

房价既不能高也不能低，在政策的框架内上下运行，哪怕今年再倒下几个房地产头部企业，政府仍然会坚持这一大的政策管控。

房地产事关民生国计，是最大的“政策市场”，不具备完全市场化运营法则，当你没有进入决策核心圈，任何预测都是徒劳的。

想当年，谢国忠不可谓水平不高，他能准确预测亚洲金融风暴的来临，但缺乏地产上层核心圈的信息来源及政策导向思维，用充分市场竞争法则模型来预测房地产，结果当然大相径庭。

就像胡宗南20万大军围困延安，延安守军只有2万，军事实力相差悬殊，因我方有胡宗南方的内线情报，才镇定自若、毫发无损。

同理，我国房地产是随政策走向发展的，涉及到中国城市群的战略布局、产业结构的导向、交通分布的格局、城市化进程、相关产业的此起彼伏、广义货币的发放和GDP增值的关系等。

光有市场模型的推导是不行的，核心的政策导向和充分的信息是研判房地产唯一依据。

本文引述的一些说法与观点，从某一静态上看是成立的，但从全局政策面上来分析就不成立了。

房地产不是一个理论性命题，而是政策框架下的实际作业。

从目前及今后一段时间来看，不管用什么方法，房地产本身困局这个“扣”是无解的。

因为，房地产与国情、政策、产业、收入、人口、文化、金融，地方收入等交融一体，互为影响，牵一发而动全身。即使搭准了“脉”也开不出“药方”。维持现状，稍作改良，避免大跌宕是政府选择最大的公约数。

虽是无奈，也只能如此。

恒大地产被拆分了，接下来估计还会有更多的房产头部企业破产或清算，即使如此，也不会影响房地产整体宏观态势。

房地产准入门槛较低，头部企业只是资金充分，开发数量大而已，不存在有技术壁垒，也没有核心竞争力优势。

房地产企业遵从属地化原则，分布数量较分散，以中小企业居多，倒下一批房企，自然能后来居上。房地产自身困局解不开原因是找不到核心出路在哪。

不识庐山真面目，只缘身在此山中。

靠股市与碳市解决房地产困境

房地产的解困之道，在于跳出房产看房产，换个思路解困局。

从世界房地产与股市发展规律来看，我们忽略了房市和股市之间联系的内涵与依存关系，甚至颠倒了这一规律。

从发达市场经验看，规律的常态是，股市的涨幅要远大于房产的涨幅，地产才会逐渐形成良性循环。

例如：

美国房产10年涨了50%，股市涨幅180%；

我们一直欣赏的德国模式，房产10年仅涨70%，股市10年涨幅140%;

泰国近年房产开发蓬勃发展，房市涨幅90%，股市涨幅200%；

我国10年间房地产涨幅达500%，股市10年平均仅涨3%。

反差如此之大，按资本逐利的本性，自然大部分流向房地产业，并直接消灭了按揭还贷的第二资金来源。

工薪成了大部分人生唯一的资金来源，任何意外情况发生，如生病、歇业、创业失败等，都会影响其资金状况，购房意愿从踌躇满志到踟蹰不前。

目前正是如此，网络上信息轰炸，警告购房者有足够的足耐心，等待开发商降价。

尽管这一信号是空中楼阁，但低工资面对高昂的楼价，人们也只能望房止渴，痴痴等待。

中国股市经过反反复复的折腾，走到关键节点。

国力的强盛靠科技，经济繁荣的基础在制造业，高科技靠碳汇市场。股市与碳汇市场可以容纳从房地产流出的资金。

40年的改革历程，中国逐渐走向中高端制造业，培养出一大批高科技，生物材料、高端制造业、生物医药，大数据等均是有望创造高利润的行业。

公司上市前的圈钱，上市后套现的情况会受到严格管控，公司只能盈利好的才能上市，上市后使企业做得更加强大。

剔除人为因素，上市公司的良性循环应该是股民投钱，上市公司经营管理赚钱，股民得利，吸引投资者更多的投钱。

上市公司每年盈利20-50%实属正常。

股民用股市的红利能抵扣部分房贷的还款或大致平衡，购房者的信心才会成倍的调动起来，生活幸福指数也会有较大改善，会使更多的精力用于工作和培养下一代。

股市投资的增多，房产单一增值潜力就会下降，市场会趋于平衡。

决策层在精力与政策上调整好股市，这符合未来总体战略思维。现有的体制也有绝对的优势，解决股市健康发展之路，房产困局随之迎刃而解。

用股市这只市场无形之“手”去解房地产政策之“扣”，这既符合社会主义市场经济宏观理念，又有微观运作可行之道。

孙子兵法就有围魏救赵之计，今演绎为：以股市之利，解房产之危!

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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