炒股有多坑(16个炒股避坑秘籍)
2021-12-31 15:01 作者：结构化思考力 围观： 次
先上重点：
选筹：成长性➕低估值，看趋势，政府方向，开发商视角投资，城市经济增长，流通性，供求关系以及市场的潜在需求，成交数据，价值空间杠杆：做足贷款，公积金贷款优先。择时：同一个小区同一个户型，房价差出几十万，都很正常，所以一定要选择好的时机买入。淡市买房，牛市卖房。新房——开盘，6月底，12月底（冲业绩），二手房——春节前后，避开3～4月。要勤跑盘。老百姓在花小钱时，精打细算；花大钱买房时，却很容易冲动消费。因为销售人员有一整套的销售话术，制造紧迫感和稀缺性，让你感觉今天不买，明天就吃亏了。每个阶层的人买房的逻辑是不同的，首先要考虑自己买房的需求是什么？自住：关注舒适度和便利性，投资：关注回报率和成长性。最好的方式是投住分离，但对大部分人而言很难接受的。
房价的本质是城市资源和人口流动学，一个地方的人口负增长，房价便存在下降的压力。相反，人口在增长，房价便存在上涨的压力。人口流动的驱动因素和基本规律：人往高处走，人随产业走，也就是虹吸效应和马太效应，大城市越来越强，而小城市则不断微缩。
从投资角度看，一套房子有三个属性，分别是流动性、风险性、收益性。房产的最大风险不是涨跌，而是流动性！
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选城市
大部分人被自己的工作和生活所束缚，如果条件允许，尽可能选择人口流入，产业基础好，有地铁，有好的教育资源的城市，这极大程度上决定了你的生活状态、信息密度，以及未来房子的涨跌。
上一篇文章《国内城市分析》已经从地理成本，经济腹地，产业基础，交通，人口，教育资源等方面分析了各个城市的优势，这篇文章不再赘述，直接上结论：
尽量买：北京、深圳、上海、广州、杭州、成都、南京、苏州。可以买：重庆、天津、武汉、郑州、西安、珠海、福州、厦门、宁波、无锡、合肥、长沙、青岛、济南。可买可不买：东莞、佛山、其他省会城市（不含拉萨）。尽量不要买：三四线城市，且人口流出的城市。非要买小城市的话，跟着CBD买。选区域
普通人很容易被房子的“外貌”所迷惑。房子的价值并不在于房子本身，而是公共配套价值的总和，如房子附近的稀缺资源（学校、医院、商圈、公园、地铁）。买房子，最核心的价值判断，是房子下面的那块地值不值钱。
地段！地段！地段！地段分为产业、轨交、规划、人口等因素，分析区域核心，通常靠近政府、第一高楼、商圈为核心地段。了解城市规划以及推进和发展方向，尽量选在城市未来发展的主方向上，跟随趋势而不是宣传概念。靠近政府、商圈、地铁、学区、麦当劳、星巴克、五星级酒店，小区的情况，人群的层次等，以此判断此区域的潜力。房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。市场是分阶段的，不同市场处于不同阶段，主导力量不同。起步阶段，市区郊区房子价差很小，市区地段价值不断提升，市区涨的快。发展扩张边界阶段，刚需主导，新区涨得快。成熟阶段，改善主导，市中心大户型涨得快。同一市场，也有可能同时存在两种影响的力量。影响买房的宏观因素先后顺序是：地段，学区，小区品质，房龄，地铁，配套。单套房的微观因素包括：户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。选房：
从居住的角度选房：舒适度➕便捷性
进小区看车判断小区人群层次，你邻居的品质决定你的品质，二手房可以以租房名义看小区好不好出租。楼房的品质。绿化，栋距，进深，面宽，用料用材，层高。好的物业管理会形成良性循环。房产是一个长周期低换手的资产，尤其要重视老化和折旧问题一个好的投资产品，一定是可居可租可售，再加上好价格和好杠杆，以及未来良好的房价预期。除非你有很高的自住需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。只有一线城市有老破市场，因为一线人口多，新房供给少，新移民因为预算原因可能会委屈买老房子。三线城市绝对不推荐买老破大，相对不推荐买老破小（除非学区）。多大的小区合适：最好分2-3期，1500-3500户。从投资角度选房：成长性➕低估值
真正的价值投资，大多在二手房和法拍房，极少数城市房价倒挂，新房市场也有机会。投资有时是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。绝不碰“精装修房。“装修”是最不保值的。投资不买溢价盘，不买学区盘。炒家最喜欢的是二线盘。绝不是一线盘，更不是超一线盘(CEO 盘)。作为正在发展的二线城市来说，毫不犹豫的选择次新房，大三或大四房，地铁，成长中的学区，最好堵在主流人群，中产阶级消费升级之前。选择整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；区域洼地回归，随市场涨10%FC投资本质是做金融，做大负债，赚通胀，赚债务贬值的钱！贷款本质是做空人民币。 （涨幅要大于利息➕交易成本）房价增速=经济增速➕通货膨胀增速➕城市化速度收益率=涨幅*杠杆率*周转率，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆中指研究院
哪些坑不要碰？
不能短期办理房产证的不要碰。不碰公寓。原因：得房率低，杠杆低，只能贷5成10年，有30%到60%的土地增值税，没有学位，商用水电，不通燃气，只有40年产权，一梯十几户，人员混杂，税费高转手难。不碰商铺，不碰小产权房、回迁指标、军产。不碰养老地产，如丹东，秦皇岛，北戴河，威海，北海，防城港，大理和西双版纳。不要买十年以上的二手房，再放五六年，银行是否愿意房贷都是问题。（老房子贷款年限较低，有些银行都不予贷款）对于三四线城市来说，老破小基本没有未来。没有停车位尽量远离。不买高架桥300米以内，铁轨房，机场附近，火车站附近。不买非核心配套的步梯房。一般而言，对那些“异地销售”的楼盘，心存疑虑。跪着卖的都不是好货。在环京楼市，21%的销售员买前答应返钱，而在购买后便消失不见了，或购买时甚至通过加钱、送礼等行为让你多花钱。