滨城风云电影剧情「分析」
近日，天津市规划和自然资源局滨海新区分局公布了《（滨海新区）关于华美小区项目建筑设计方案总平面图的公示》。
规划中的华美小区就是二批次土拍中，华美立家以0.6亿元，溢价率15%，拿下的津滨大（挂）2021-1号地。
项目位于大港主城区万象路与学府路交口。
成交楼面价3515元/平米。
这是华美立家首入天津拿下的地块。
项目占地面积13131平米，地上建筑面积17071平米，容积率1.3。
规划为6栋6-7层电梯洋房，其中3栋6层到顶，3栋7层到顶。
项目将采取新亚洲建筑风格，形简意远，合璧东西，呈现一座传统意境和现代风格融合的精品洋房住区。
户型建筑面积90-130平米，居住户数150户。
社区的配套公建在社区东侧，包含商业服务网点、物业管理用房、居委会、警务室等。
社区中央位置，设置了不小于1000平米的组团绿地以及一个不小于240平米的居民健身场地。
社区出入口集中在项目东侧，设置了朝向市政路的地库入口，做到了人车分离设计。
共设置车位190个，包括地上停车位15个，地下停车位175个。
项目所在位置不错，位于大港主城区，毗邻大港十二小、大港六中和大港现代体育馆。
据了解，华美立家专注家居建材行业运营管理20余载，已投入和在建项目近50个。
说起了大港。
那我们来看一下大港的市场情况。
大港位于滨海新区的南部，属于塘汉大三大功能区之一，相对独立。
（数据来源：凯成地产）
地缘客群占比80%；津南、塘沽各占6%，主要为工作地缘客群。
大港的板块主要划分为大港主城区、港东新城和官港湖板块。
目前区域的开发热点集中在港东新城板块。
因为它的居住属性更加完备，配套更加完善。
而官港湖板块距大港主城区较远，板块相对独立。
主要依托独特的景观优势，打造低密属性产品，但配套完善度不足。
三个板块成交均价的话，以2020年为例，港东新城11722元/平米，大港主城区10140元/平米，而官港湖处于价格“洼地”，为8381元/平米。
看一下大港2021年下半年至今的新房成交状况。
2021年7月至10月，成交均价平稳，维持在10000到11000元/平米之间。
11月成交均价上了一个“台阶”，突破了11000元/平米。
成交面积的话， 7、8、9三个月均维持在9000+平米。
10月“小跳水”，11月“大跳水”。
分析原因主要是目前大港的主力销售板块——官港湖板块的销量变动导致的。
官港湖板块因价格优势，成交量多，目前是大港的主力销售板块。
板块内有三个新盘，分别为恒盛官港湖上、溪谷林苑和艾维诺森林。
其中，恒盛官港湖上表现尤为突出。
可以说恒盛官港湖上用一己之力托起了官港湖整个板块的销量，甚至可以说它对整个大港的销量都举足轻重。
拿10月举例，恒盛官港湖上成交套数31套，而整个大港也才60套。
10月，港东新城的项目——经纬城市绿洲和天启庭苑的销量有下滑，拖拽了整体成交。
11月，恒盛官港湖上的成交量大跳水，往月三四十套，11月只有13套。
官港湖板块是大港的价格“洼地”，锚准这个区域的很大原因是看中低总价。
据了解，恒盛官港湖上一直以来卖的好的原因是板块内它的单价最低，而且有91、104平米这样的小户型，所以总价低。
随着小户型数量减少，成交量也紧缩了。
所以大港的成交面积在11月大幅跳水，成交均价没了它的拖拽，也到了11912元/平米。
除了华美立家这个项目，在二批次土拍中，大港还成功出让了两宗地。
这块地由金重地产以总价0.83亿元拿下，溢价率15%。
楼面价5377元/平米。
地块位于港东新城。
甘建投在二批次中也以底价5.286亿元拿了一宗地，成交楼面价2006元/平米。
这块地位于中塘示范镇。
目前板块内无在售新盘，周边有工业区，城市界面和配套还都远远不足。
除此，在三批次挂牌的土地中，有一宗大港的。
就是津滨大（挂）2021-3号。
地块位于大港永明路以北，出让土地面积87324.3平米，楼面价4017元/平米。
位于热门的港东新城板块。
大港是内生市场。
地缘性客群及临近板块外溢客群构成了大港的主力成交客户。
二次土拍，土地市场遇冷，大港却还有两宗地溢价15%成交，就可以理解了。
三批次滨海仅挂了4宗地，大港又占了一席。
供应的增多，将搅动这个相对独立的市场。
